Wat is het verschil tussen een compromis en wederzijdse (ver)koopbelofte?

De onderhandse verkoopovereenkomst - of compromis in de volksmond - is een overeenkomst tussen koper en verkoper voor de overdracht van een onroerend goed. Er bestaat echter ook zoiets als een wederzijdse koop- en verkoopbelofte. Maar wat zijn de verschillen? En zijn er bepaalde gevallen wanneer één van de twee de voorkeur geniet?

De verkoopovereenkomst
We spreken van een onderhandse verkoop als een verkoper en koper een akkoord sluiten over de verkoop van een bepaald goed. In de meeste gevallen willen beide partijen een bewijs van deze overeenkomst en gaan ze alles zwart op wit vastleggen. Dit noemen we de onderhandse verkoopovereenkomst.

Bindend
Ook al is er op dit moment nog geen notaris in het spel om alles officieel te maken, toch is deze ‘voorloper’ op de notariële akte bindend voor beide partijen. De verkoper verbindt zich ertoe om het goed te verkopen, de koper verbindt zich om het te kopen.

Van onderhands naar authentiek
"Bij een verkoopovereenkomst moeten de partijen binnen de vier maanden de akte laten verlijden bij de notaris", aldus notaris Dirk Michiels van de geassocieerde notarissen Michiels en Stroeykens. Verlijden betekent zoveel als het 'officieel', het authentiek maken van de onderhandse overeenkomst. De notaris verricht hiervoor opzoekingswerk over beide partijen en het goed in kwestie.

Geen maximumtermijn"Als je een onderhandse verkoopovereenkomst echter niet binnen die termijn van vier maanden laat volgen door de notariële akte, moet je ze laten registreren en daar registratierechten op betalen." En daar ligt een eerste verschil met de wederzijdse koop- en verkoopbelofte. "Bij zo’n belofte ben je niet gebonden aan die termijn. Wat als je als koper pas na zes maanden de akte wil laten verlijden en officieel wil overgaan tot de koop? Dan kan je je over die twee extra maanden heen tillen met een wederzijdse koop- en verkoopbelofte."

Optie overdragen
"Een ander voordeel is dat je de optie kan overdragen", aldus notaris Michiels. "Je kan bijvoorbeeld belissen om het goed alsnog te kopen op naam van je kinderen of met je vennootschap. Zo’n wijziging is niet mogelijk met een verkoopovereenkomst. Een wederzijdse koop- en verkoopbelofte is soepeler."

Eindresultaat wel hetzelfdeHet eindresultaat is echter hetzelfde als bij een verkoopovereenkomst: beide partijen verbinden zich tot de verkoop en aankoop van een bepaald goed. De kandidaat-verkoper belooft te verkopen onder bepaalde voorwaarden en de kandidaat-koper verbindt zich ertoe te kopen. Ze verlenen elkaar een optie. De eigenlijk verkoopovereenkomst is pas een feit als de optie wordt gelicht.

Voordeel voor de koper of verkoper?
Wie heeft het meeste baat aan zo’n wederzijdse aan- en verkoopbelofte, de koper of verkoper? "Het is eerder een voordeel voor de koper, net omdat het soepeler is", meent notaris Michiels."Als je als koper over die termijn van vier maanden wil gaan, kan je kiezen voor zo’n wederzijdse belofte. En toch heb je als koper voldoende zekerheidheid: als jij je optie licht, is de verkoper verplicht om te volgen."

Conclusie?De wederzijdse koop- en verkoopbelofte is even bindend als een verkoopovereenkomst, maar wat soepeler.
Omdat het even bindend is, is het belangrijk dat het document goed is opgesteld. Laat je daarom bijstaan door een notaris. Dit kan zonder bijkomende kosten als de notaris gelast is met de verkoop.
Als de verkoper een voorschot of waarborg eist, kijk dan goed na wat er met die som gebeurt als de deal niet doorgaat. Contractueel wordt dit dan doorgaans aanzien als een compensatie voor geleden schade.



(bron: www.livios.be)

12/12/2011 12 comments