Bij verkoop van nieuw gebouw & grond : 21% op alles in 2011

De Programmawet van eind december 2009 heeft de regeling ingevoerd waarbij vanaf 1 januari 2011 bij verkoop van een nieuw gebouw 21 % btw verschuldigd is op de volledige verkoopprijs. Dit wil zeggen niet alleen op de waarde van het nieuwe gebouw maar ook op de waarde van het terrein.
Om de nieuwe regeling te begrijpen belicht de auteur eerst de oude huidige regeling. De huidige regeling zegt dat, als principe, bij een verkoop van onroerend goed deze niet aan btw is onderworpen. Uitzondering hierop is met name een verkoop van nieuw gebouw. Een beroepsoprichter zal altijd btw dienen te betalen op de verkoop van een nieuw gebouw. Een toevallig belastingplichtige zal slechts btw dienen te betalen indien er geopteerd wordt voor btw. De auteur belicht vervolgens wat onder "nieuw gebouw" dient te worden verstaan. Het betreft een gebouw dat uiterlijk op 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming wordt vervreemd. Het gevolg hiervan is dat op de waarde van een terrein nooit btw zal worden geheven maar wel registratierechten.
De nieuwe regeling stelt dat de verkoop van het terrein steeds aan 21 % btw zal onderworpen zijn. Onder een "terrein" dient te worden verstaan het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om te bouwen. Een niet beroepsoprichter of een toevallig belastingplichtige zal nooit BTW dienen te betalen op de waarde van het terrein. De regeling heeft alleen nadelen voor de zogenaamde beroepsoprichters.
De invoering van deze regeling is het gevolg van een Europees arrest van het Hof van Justitie, met name het arrest Breitsohl.
De auteur belicht vervolgens een aantal alternatieven, met name de niet gelijktijdige vervreemding van gebouw en terrein of de vervreemding door twee verschillende (rechts)personen. Hij geeft tevens commentaar op de beperktheden van deze oplossingen (met name mogelijk rechtsmisbruik). Ten slotte geeft de auteur commentaar op de gevolgen van deze regeling voor de gewesten, met name zien deze een aanzienlijke inkomstenbron wegvallen. In dit verband stelt hij zich de vraag naar de toekomst van de meeneembaarheidsregel van de registratierechten in de gewesten, daar er geen basis zal zijn waarop registratierechten zullen verrekend worden.

Bron en meer info : Nieuwsbrief notariaat en fiscaal dd. April 2010

17/05/2010 12 comments